Hyreskontrakt: Vad ska finnas i hyresavtalet?

Ett hyreskontrakt är det avtal som reglerar ditt boende. Det är också det dokument du ska kunna gå tillbaka till om något blir oklart senare. Frågan som de flesta hyresgäster ställer är enkel: vad ska egentligen finnas med i kontraktet, och vad får inte stå där?

I den här artikeln går vi igenom vad som ska vara med i varje hyresavtal, vad lagen säger om skriftliga avtal, och vilka villkor som inte gäller även om de står på pappret. Allt är skrivet för dig som letar bostad eller redan hyr i Skellefteå.

Vad Jordabalken säger om hyresavtalet

Hyresavtal i Sverige regleras av Jordabalken, 12 kapitlet, som kallas hyreslagen. Den är tvingande till hyresgästens fördel, vilket innebär att avtalsvillkor som strider mot lagen inte gäller mot dig som hyresgäst.

Det viktigaste att veta är att du har rätt till ett skriftligt avtal om du eller hyresvärden begär det. Enligt 12 kap 2 § ska hyresavtal upprättas skriftligen om någon av parterna begär det. Det innebär att du som hyresgäst kan kräva att få avtalet skriftligt, och då är det svårare för hyresvärden att påstå något annat senare.

Hyrestiden regleras i 12 kap 3 §. Ett hyresavtal gäller för obestämd tid om inte annat har avtalats. Ett avtal för bestämd tid upphör att gälla när hyrestiden går ut, om inte parterna har kommit överens om något annat. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd måste ett tidsbestämt avtal ändå sägas upp för att upphöra.

Uppsägningstiden står i 12 kap 4 §. Ett hyresavtal för obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. För bestämda avtal gäller särskilda regler om när uppsägningen ska ske.

Slutligen är det värt att känna till 12 kap 1 d §: avtalsvillkor som strider mot ett påbud i kapitlet är utan verkan mot hyresgästen, om inte något annat anges. Det innebär att hyresvärden inte kan skriva in vad som helst i kontraktet.

Det som ska finnas med i hyreskontraktet

Ett komplett hyreskontrakt bör innehålla följande:

Parternas namn och adress — ditt namn som hyresgäst och hyresvärdens namn och kontaktuppgifter.
Lägenhetens beteckning — adressen, lägenhetsnumret och eventuell våning, så att det är okej vilken bostad avtalet gäller.
Hyran och betalning — hur stor hyran är, när den ska betalas varje månad och vilket bankkonto den sätts in på.
Hyrestiden — om avtalet gäller tills vidare eller för en bestämd tid, och tillträdesdagen.
Vad som ingår — om el, värme, internet, parkering, förråd eller tvättstuga ingår i hyran eller kostar extra.
Möbler — om lägenheten hyrs möblerad eller omöblerad, och om det finns en möbelinventering bifogad.
Uppsägning — vilken uppsägningstid som gäller och hur uppsägningen ska göras.
Underskrift — både du och hyresvärden ska skriva under, och varje part ska ha ett eget exemplar.

Om något av detta saknas är det inte nödvändigtvis ogiltigt, men det gör avtalet svårare att tillämpa om en tvist uppstår. Därför är det bra att kräva att allt som ni har kommit överens om står med skriftligen.

Skriftligt eller muntligt avtal — du har rätt till skriftligt

Ett muntligt hyresavtal är giltigt, men det är betydligt svårare att bevisa vad ni har kommit överens om. Därför ger Jordabalken dig rätt att kräva ett skriftligt avtal. Om hyresvärden vägrar kan du kontakta Hyresgästföreningen för rådgivning.

Ett skriftligt avtal skyddar både dig och hyresvärden. Det gör det tydligt vad som gäller för hyra, betalning, hyrestid och vad som ingår. Om ni senare är oense om något har ni ett dokument att gå tillbaka till.

Vad hyresvärden inte får kräva

Det finns saker som inte ska finnas i ett hyreskontrakt, även om hyresvärden skriver in dem:

Deposition. I bostadshyra är deposition inte tillåtet. Hyresvärden får inte kräva en deposition eller säkerhet utöver hyran.
Villkor som strider mot Jordabalken. Enligt 12 kap 1 d § är sådana villkor utan verkan mot dig som hyresgäst.
Förskottshyra utöver den vanliga månadshyran för den månad du flyttar in.

Om hyresvärden kräver deposition eller andra otillåtna avgifter är det en anledning att vara extra uppmärksam och eventuellt ta hjälp av Hyresgästföreningen.

Checklista: läs igenom detta innan du skriver på

Innan du skriver under hyreskontraktet, kontrollera följande:

Är parternas namn och adresser rätt?
Framgår det tydligt vilken lägenhet avtalet gäller?
Står hyran och betalningsdagarna klart?
Är hyrestiden och tillträdesdagen angivna?
Vet du vad som ingår i hyran och vad som kostar extra?
Står det om lägenheten är möblerad eller omöblerad?
Är uppsägningstiden och hur man säger upp tydligt?
Har både du och hyresvärden skrivit under?
Har du fått ett eget exemplar av avtalet?

Om något är oklart, fråga hyresvärden innan du skriver på. Det är lättare att reda ut frågor innan avtalet är undertecknat än efteråt.

Vanliga frågor om hyresavtalet

Måste hyresavtalet vara skriftligt? Nej, ett muntligt avtal är giltigt, men du har rätt att kräva att det upprättas skriftligen om du eller hyresvärden begär det (12 kap 2 §).

Kan hyresvärden höja hyran när som helst? Nej. Hyreshöjningar ska ske enligt de regler som finns i Jordabalken, och för privat hyresvärd gäller vanligtvis att hyran kan höjas vid årsskiftet efter en överenskommelse eller genom hyresnämnden.

Vad händer om hyresvärden bryter mot avtalet? Du kan vända dig till Hyresgästföreningen för rådgivning, och vid behov till hyresnämnden.

Får jag ha ett djur i lägenheten? Det beror på vad avtalet säger och om djuret orsakar olägenhet för grannar eller fastigheten. Generellt får du ha mindre husdjur om de inte stör.